[경제지식] 주택담보대출 갈아타기?(1) LTV, DTI, DSR 파헤치기

주택담보대출 상환을 지속하고 계시던 어머니가 나에게 연락을 했다. '뉴스를 보니 DSR 이라는게 있어서 주택담보대출 갈아타기를 할 수 있다던데, 알아봐줄 수 있냐'는 골자였다. 

DSR? 잘 모른다. 모르면 직접 파헤쳐보고 알아보자는 주의라 다 검색해본 핵심만 이 글에 담고자 한다.

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1. 주택담보 대출금액의 기준 3가지: LTV, DTI, DSR

주택담보대출은 말그대로 주택을 담보로 대출을 받는 것인데, 이런 대출금액의 기준이 3가지(LTV, DTI, DSR)가 있다고 한다. 앞서 어머니가 물어보셨던 DSR은 대출금액을 선정하는 기준 중 하나이다. 

1) LTV(Loan to Value): '담보가치 대비 대출 비율' 주택담보대출 시에는 주택의 담보가치 대비 최대 대출한도를 뜻함.

예시) 'LTV 40%, 제공담보 2억' 이라면? 최대 대출금액은 2억의 40%인 8천만원임.  

2) DTI(Debt to Income): '총부채상환비율'. 소득 대비 부채의 연간 원리금 상환 비율을 뜻함. 연 소득 대비 대출상환액을 의미하며, 소득과 대출금 수준을 판단하는 지표임. 주택 담보대출 규제용 지표로도 쓰임. **원리금을 포함하는 범위는 주택담보대출의 원리금(원금+이자), 기타 대출의 이자, 자동차 할부금, 신용카드 미납 금액 등임. 

예시) DTI 50%, 연 소득 4천만원 이라면? 매년 2천만원을 갚아야함. 

3) DSR(Debt Service Ratio): 총부채 원리금 상환비율. DTI와 비슷하지만 내가 금융기관에 갚아야 하는 모든 원리금을 합산하여, 소득과 비율을 나타낸 것임. **DTI에서의 원리금 범위보다 더 상위(주담대 원리금+신용+유가증권 대출의 원리금까지 포함)차원에서의 원리금을 포함함. 

예시) DSR 50%, 연 소득 4천만원 이라면? 기존에 받은 자동차 할부금+한자금 대출을 연간 1천만원씩 상환중이라면, 신규 대출 받을 때 갚을 수 있는 원리금은 최대 1천만원까지 가능해짐.  

 

LTV, DTI, DSR 개념은 알겠는데, 그럼 지금 시행계획이 있다는 주택담보대출 갈아타기는 어떻게하는 것인가?

+대출금 상환으로 어려움을 겪고 있는 분들에게는 아주 좋은 소식인 듯한데.. "9억 원 미만 주택 보유자에 대해 총부채생환비율(DTI)이 70% 인 경우 최대 3년간 거치 기간이 적용되는 주담대 원금 상환유예를 적용하기로" 했다는 것. (1/31 SBS 뉴스기사 기준)  

그럼 제일 먼저 해야 할 것은 현재 나의 조건을 확인해야 하는 것이다. 1) 9억 원 미만 주택 보유자인지, 2) DTI(총부채상환비율) 70%인지를.!   

실제로 금융위원회 보도자료를 살펴보니, 이 혜택을 받기 위해 신청해야 하는 것은  "특례보금자리론" 프로그램이고, 1/30부터 신청 시작이라고 한다. 

1. 9억원 이하 주택: KB시세>한국부동산원 시세>주택공시가격>감정평가액 순으로 적용되고 

2. 최대 5억원 이내 대출 가능한데 기사내용과 조금 다른 점은 'LTV 최대 70%, DTI 최대 60%, DSR 미적용'이다. 

특례보금자리론 신청은 "한국주택금융공사(한국주택금융공사 (hf.go.kr))"에서 가능하다. 

한국주택금융공사 보금자리론 안내문 캡처

 

특례보금자리론 신청방법은 다음 포스트에서 이어 설명하겠다.

 

※참고 자료 링크 

1. 주택담보대출 LTV,DTI,DSR 뜻 알아보기 - YK 금융뉴스 (youthkor.com)

2. 주택담보대출 갈아타기 쉬워진다…기존 시점 DSR 적용 (sbs.co.kr)

3. 보도자료 - 위원회 소식 - 알림마당 - 금융위원회 (fsc.go.kr)

4. 카드뉴스 - 홍보자료 - 알림마당 - 금융위원회 (fsc.go.kr)

5. | 한국주택금융공사 (hf.go.kr)

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